A Evolução do SFH: Entenda a Elevação do Teto para R$ 2,25 Milhões e Seu Impacto no Crédito Imobiliário

Lennon Almeida
11 de nov.
4 min de leitura

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pilar essencial da política habitacional brasileira, passou por uma significativa reestruturação que promete reconfigurar o mercado de crédito imobiliário. A mudança mais notável e de maior impacto prático foi a elevação do valor máximo do imóvel passível de financiamento pelo sistema, o chamado "teto", que saltou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões [1]. Esta alteração, estabelecida por resoluções recentes do Conselho Monetário Nacional (CMN), não apenas atende a uma demanda do mercado, mas também expande o acesso a condições de financiamento mais vantajosas para uma parcela mais ampla da classe média alta.

O Que é o SFH e Sua Base de Recursos

Para compreender a relevância desta mudança, é fundamental revisitar o papel e a estrutura do SFH. O SFH é um regime de crédito imobiliário altamente regulado que se distingue pela sua fonte de financiamento. Os recursos utilizados para conceder os empréstimos provêm majoritariamente de duas fontes específicas e compulsórias:

1.Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE): Constituído pelos depósitos da Caderneta de Poupança. A legislação determina que uma parcela significativa desses recursos seja direcionada obrigatoriamente para o crédito imobiliário, garantindo uma fonte estável e de custo relativamente baixo.

2.Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS): O SFH é o único sistema que permite a utilização do saldo do FGTS para a compra, construção ou amortização de financiamentos de imóveis residenciais, desde que o valor do imóvel se enquadre no limite estabelecido.

A principal vantagem do SFH reside na limitação das taxas de juros e nas condições de prazo mais longas e estáveis, tornando-o o modelo preferencial para a aquisição da casa própria.

A Mudança Histórica: O Novo Teto de R$ 2,25 Milhões

A elevação do teto de financiamento foi formalizada por meio de Resoluções do CMN, com destaque para a Resolução CMN Nº 5.255, de outubro de 2025 [2]. Antes desta atualização, imóveis com valor superior a R$ 1,5 milhão eram automaticamente direcionados ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que opera com recursos livres (não regulamentados) de bancos e investidores.

A tabela a seguir ilustra a transição do limite do SFH:

Característica	Valor Anterior (Até Out/2025)	Novo Valor (A partir de Out/2025)
Teto de Valor do Imóvel	R$ 1.500.000,00	R$ 2.250.000,00
Fonte de Recursos Principal	SBPE e FGTS	SBPE e FGTS
Limite de Juros Anual	Limitado por regulamentação	Limitado por regulamentação
Uso do FGTS	Permitido até o teto anterior	Permitido até o novo teto

Implicações Técnicas e Econômicas da Elevação

A elevação do teto não é apenas um ajuste nominal; ela possui profundas implicações técnicas e econômicas para o mercado e para o consumidor.

1. Injeção de Recursos do SBPE em Novo Segmento

Ao incorporar imóveis de até R$ 2,25 milhões ao SFH, o CMN efetivamente direciona uma parte dos recursos regulamentados e mais baratos do SBPE para um segmento de mercado que, até então, dependia exclusivamente do SFI.

O que isso significa para o consumidor? Imóveis de maior valor, antes financiados com as taxas de mercado (SFI), agora podem ser adquiridos com as taxas limitadas e mais competitivas do SFH. Isso resulta em parcelas menores e um custo efetivo total do financiamento significativamente reduzido para o comprador.

2. Ampliação do Uso do FGTS

A mudança também impacta diretamente o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O limite para a utilização do saldo do FGTS, seja para a compra, construção ou amortização do saldo devedor, está atrelado ao teto do SFH. Com a elevação para R$ 2,25 milhões, o poder de compra e a capacidade de amortização dos trabalhadores que possuem saldo no FGTS são substancialmente aumentados, estimulando o mercado.

3. O Diferencial Competitivo SFH vs. SFI

A principal distinção entre os dois sistemas reside na origem dos recursos e na regulamentação:

Característica	SFH (Sistema Financeiro de Habitação)	SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)
Fonte de Recursos	Caderneta de Poupança (SBPE) e FGTS	Recursos livres (LCI, CRI, depósitos)
Regulamentação	Alta (Taxas de juros limitadas pelo CMN)	Baixa (Taxas de juros negociadas livremente)
Garantia	Alienação Fiduciária	Alienação Fiduciária
Foco	Habitação popular e classe média	Imóveis de alto padrão e segmentos não enquadrados no SFH

A nova regra diminui a fronteira entre os dois sistemas, permitindo que a classe média alta, que busca imóveis de padrão mais elevado, se beneficie das condições mais favoráveis do SFH, aliviando a pressão sobre o SFI e potencialmente tornando o crédito mais acessível em geral.

Conclusão

A decisão de elevar o teto do SFH para R$ 2,25 milhões é um movimento estratégico que visa injetar maior liquidez e competitividade no mercado imobiliário brasileiro, especialmente no segmento de valor mais alto. Ao permitir que mais imóveis se enquadrem nas regras do SFH e, consequentemente, utilizem os recursos do SBPE e do FGTS, o governo e os órgãos reguladores buscam democratizar o acesso a condições de crédito mais justas e estáveis. Para o consumidor, a mudança se traduz em um maior poder de compra e na possibilidade de realizar o sonho da casa própria com taxas de juros mais controladas, consolidando o SFH como o principal motor do financiamento habitacional no país.