Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: O que Muda no ITBI e ITCMD

Introdução

A reforma tributária brasileira, materializada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, representa uma das mais profundas transformações no sistema de tributação sobre o consumo no país. Com o objetivo de simplificar o complexo arcabouço fiscal, unificar tributos e promover a não cumulatividade, essa reforma promete impactar diversos setores da economia, e o mercado imobiliário não é exceção. Embora o foco principal da reforma esteja nos impostos sobre bens e serviços (com a criação do IBS e da CBS), as mudanças se estendem a outros tributos, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Este artigo visa explorar as principais alterações trazidas pela reforma tributária que afetam diretamente o mercado imobiliário, com especial atenção às modificações na arrecadação do ITBI e do ITCMD, demonstrando o que muda para proprietários, investidores e para o setor como um todo, de forma clara e acessível.

O Cenário da Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário

A reforma tributária introduz a unificação de diversos tributos sobre o consumo (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em um Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) de competência federal e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) de competência estadual e municipal. Essa mudança visa simplificar o sistema, reduzir a cumulatividade de impostos e, em tese, diminuir o custo Brasil [1].

Para o setor imobiliário, que possui características muito específicas, como longos prazos de execução, alto valor agregado e grande impacto na geração de empregos, a reforma busca um tratamento diferenciado. A principal inovação é a instituição de um regime de não cumulatividade ampla, permitindo que os tributos pagos sobre insumos sejam integralmente creditados nas etapas seguintes da cadeia produtiva. Isso significa que as construtoras e incorporadoras poderão abater o IBS e a CBS pagos na aquisição de materiais e serviços, o que, em tese, poderia reduzir a carga tributária final sobre o imóvel novo [2].

No entanto, as reações do setor são mistas. Enquanto o governo argumenta que a reforma será positiva, com a redução da tributação para imóveis populares e um impacto neutro ou levemente positivo para o setor como um todo, entidades representativas do mercado imobiliário expressam preocupação com o possível aumento da carga tributária. Simulações realizadas pelo setor indicam que a tributação sobre imóveis novos pode aumentar, especialmente para os de médio e alto padrão, e que haverá um impacto na locação de imóveis e nos loteamentos [3].

O que Muda no ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, cobrado na transferência da propriedade de imóveis. Antes da reforma, a base de cálculo do ITBI era frequentemente o valor venal do imóvel ou o valor de transação, o que fosse maior. A reforma tributária, embora não altere a natureza municipal do ITBI, traz mudanças significativas em sua forma de cálculo e arrecadação, com o objetivo de uniformizar e simplificar a tributação [4].

Base de Cálculo e Alíquotas

A principal mudança no ITBI está relacionada à sua base de cálculo. A reforma busca estabelecer que a base de cálculo do ITBI seja o valor de mercado do imóvel, e não mais o valor venal, que muitas vezes é defasado. Além disso, há discussões sobre a possibilidade de os municípios adotarem alíquotas progressivas para o ITBI, ou seja, quanto maior o valor do imóvel, maior a alíquota do imposto. Atualmente, a maioria dos municípios adota alíquotas fixas [5].

Outro ponto relevante é a vinculação do ITBI ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), conforme regulamentado pela Instrução Normativa RFB Nº 2275/2025. Com o CIB como identificador único e o Sinter como plataforma de compartilhamento de informações, as prefeituras terão acesso a dados mais precisos e atualizados sobre o valor de mercado dos imóveis, o que pode impactar diretamente a arrecadação do ITBI e dificultar a subavaliação de imóveis para fins de recolhimento do imposto [6].

Impacto para o Contribuinte

Para o comprador de imóveis, as mudanças no ITBI podem significar um aumento no valor a ser pago, especialmente em transações de imóveis de alto valor, caso as alíquotas progressivas sejam implementadas. A maior transparência e o acesso a informações mais precisas sobre o valor de mercado dos imóveis também podem reduzir a margem para negociações informais e subdeclarações, incentivando a formalização das transações [7].

O que Muda no ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação)

O Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um tributo de competência estadual, que incide sobre a transmissão de bens e direitos por herança (causa mortis) ou por doação. A reforma tributária traz alterações significativas para o ITCMD, com o objetivo de harmonizar as alíquotas entre os estados e promover a progressividade do imposto [8].

Alíquotas Progressivas e Competência

A principal mudança no ITCMD é a obrigatoriedade da progressividade das alíquotas. Atualmente, a alíquota do ITCMD varia de estado para estado, com um teto de 8% estabelecido por Resolução do Senado Federal. Com a reforma, a tendência é que todos os estados adotem alíquotas progressivas, ou seja, quanto maior o valor da herança ou doação, maior a alíquota do imposto. Isso visa tornar o sistema mais justo, tributando mais aqueles que possuem maior capacidade contributiva [9].

Outra alteração importante é a definição da competência para a cobrança do ITCMD em casos de bens móveis, títulos e créditos. A reforma estabelece que, se o doador tiver domicílio ou residência no exterior, ou se o falecido possuía bens, era residente ou domiciliado no exterior, o ITCMD será devido ao estado onde o bem estiver situado ou onde o herdeiro/donatário tiver domicílio. Essa medida busca evitar a bitributação e a evasão fiscal em operações internacionais [10].

Impacto para o Contribuinte

Para quem planeja a sucessão patrimonial ou pretende realizar doações, as novas regras do ITCMD exigem uma revisão do planejamento. A progressividade das alíquotas pode aumentar a carga tributária sobre grandes heranças e doações, tornando o planejamento sucessório ainda mais crucial. Ferramentas como a holding familiar, que permite a organização do patrimônio e a transferência de quotas societárias, podem se tornar ainda mais relevantes para otimizar a carga tributária e simplificar o processo sucessório [11].

Conclusão

A reforma tributária representa um divisor de águas para o sistema fiscal brasileiro, com profundas implicações para o mercado imobiliário. As mudanças no ITBI e no ITCMD, embora não sejam o foco central da reforma, são reflexos de uma busca por maior justiça fiscal, transparência e eficiência na arrecadação. A progressividade das alíquotas e a maior fiscalização, impulsionadas pelo uso de tecnologias como o CIB e o Sinter, exigirão uma adaptação por parte de proprietários, investidores e profissionais do setor.

Para os contribuintes, a palavra de ordem é planejamento. A antecipação e a busca por assessoria especializada serão fundamentais para navegar por esse novo cenário, otimizar a carga tributária e garantir a conformidade com as novas regras. A reforma, ao mesmo tempo em que desafia as práticas antigas, abre novas oportunidades para um mercado imobiliário mais transparente e alinhado com as melhores práticas fiscais.

Referências

[1] Reforma Tributária e o setor imobiliário e de construção. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/reforma-tributaria-e-o-setor-imobiliario-e-de-construcao

[2] Reforma Tributária no Mercado Imobiliário: o que você precisa saber. Disponível em: https://www.taxgroup.com.br/intelligence/reforma-tributaria-no-mercado-imobiliario-o-que-voce-precisa-saber/

[3] Setor imobiliário e os impactos da Reforma Tributária. Disponível em: https://legislacaoemercados.capitalaberto.com.br/reforma-tributaria-altera-panorama-do-setor-imobiliario/

[4] Possíveis mudanças no cálculo do ITBI após a reforma tributária. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-mar-03/a-forma-de-calculo-do-itbi-com-a-reforma-tributaria/

[5] Reforma tributária: projeto pode mudar cálculo do ITBI e elevar .... Disponível em: https://netcpa.com.br/colunas/reforma-tributaria-projeto-pode-mudar-calculo-do-itbi-e-elevar-imposto-sobre-venda-de-imoveis/25667

[6] Instrução Normativa RFB Nº 2275 DE 15/08/2025. Disponível em: https://www.legisweb.com.br/legislacao/?id=482329

[7] Reforma tributária e novas regras para ITBI e IPTU. Disponível em: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/reforma-tributaria-e-novas-regras-para-itbi-e-iptu-impactos-e-controversias

[8] Imposto sobre herança - Novas regras do ITCMD a partir de 2025. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/425014/imposto-sobre-heranca--novas-regras-do-itcmd-a-partir-de-2025

[9] Entenda as principais mudanças no ITCMD com a reforma tributária. Disponível em: https://torreaobraz.com.br/entenda-as-principais-mudancas-no-itcmd-com-a-reforma-tributaria/

[10] ITCMD na Reforma Tributária: as mudanças e os impactos nos .... Disponível em: https://www.taxgroup.com.br/intelligence/itcmd-na-reforma-tributaria-as-mudancas-e-os-impactos-nos-estados/

[11] Saiba mais sobre as regras do ITCMD previstas no projeto. Disponível em: https://www.camara.leg.br/noticias/1106994-SAIBA-MAIS-SOBRE-AS-REGRAS-DO-ITCMD-PREVISTAS-NO-PROJETO