Instrução Normativa RFB Nº 2275/2025: Um Novo Paradigma para o Imposto de Renda sobre Aluguéis.

Lennon Almeida
25 de ago.
5 min de leitura

Introdução

A publicação da Instrução Normativa (IN) RFB Nº 2275, de 15 de agosto de 2025, representa um marco significativo na evolução do sistema tributário brasileiro, especialmente no que tange às operações imobiliárias. Esta normativa, que regulamenta dispositivos da Lei Complementar Nº 214, de 16 de janeiro de 2025, estabelece um novo paradigma de transparência e controle, com implicações diretas para a apuração do Imposto de Renda (IR) sobre aluguéis. Este artigo visa explorar em profundidade os aspectos jurídicos e práticos da IN RFB Nº 2275/2025, analisando seu impacto no mercado imobiliário e, em particular, na tributação dos rendimentos de aluguel, de forma a oferecer uma compreensão clara e acessível sobre o tema.

Contexto Normativo e Fundamentos Legais

A IN RFB Nº 2275/2025 surge em um cenário de aprimoramento da fiscalização tributária e da busca por maior transparência nas operações imobiliárias. Ela regulamenta pontos cruciais da Lei Complementar Nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), e que prevê um regime diferenciado para o setor imobiliário [1].

Um dos pilares dessa nova regulamentação é o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), criado pelo Decreto Nº 11.208, de 26 de setembro de 2022. O Sinter, que antes era uma plataforma de gestão territorial, transforma-se agora em uma ferramenta de controle tributário em tempo real. A Instrução Normativa torna obrigatória a integração dos serviços notariais e de registro a este sistema, garantindo um fluxo automático de compartilhamento de informações com as administrações tributárias imediatamente após a lavratura ou registro de qualquer ato relativo a imóvel [2].

Outro ponto fundamental é a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único de bens imóveis urbanos e rurais. O CIB, também previsto no Decreto Nº 11.208/2022, será o registro centralizado de todos os imóveis no país, facilitando a identificação e o monitoramento das propriedades e suas transações [3].

O Impacto no Imposto de Renda sobre Aluguéis: O 'Valor de Referência'

O cerne do impacto da IN RFB Nº 2275/2025 no Imposto de Renda sobre aluguéis reside na introdução e regulamentação do conceito de 'valor de referência' dos imóveis, conforme estabelecido no artigo 256 da Lei Complementar Nº 214/2025. Este valor de referência é uma estimativa oficial do valor de mercado dos bens imóveis, apurada pelas administrações tributárias por meio de metodologia específica [4].

Como o 'Valor de Referência' Afeta o IR sobre Aluguéis

Tradicionalmente, o Imposto de Renda sobre aluguéis é calculado com base no valor declarado no contrato de locação. No entanto, com a implementação do valor de referência e o compartilhamento de informações via Sinter, a Receita Federal terá acesso a dados mais precisos e atualizados sobre o valor de mercado dos imóveis. Isso significa que:

Fiscalização Aprimorada: A Receita Federal poderá identificar com maior facilidade discrepâncias entre o valor de aluguel declarado e o valor de mercado do imóvel, utilizando o valor de referência como um parâmetro. Caso o valor declarado seja substancialmente inferior ao valor de referência, isso pode levantar suspeitas de subfaturamento do aluguel para fins de evasão fiscal.

Arbitramento do Valor: O parágrafo 1º do artigo 256 da Lei Complementar Nº 214/2025 estabelece que o valor de referência 'poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação'. Isso implica que, em situações de inconsistência, a autoridade fiscal poderá arbitrar o valor do aluguel com base no valor de referência do imóvel, o que pode resultar em cobrança de diferenças de imposto, multas e juros [5].

Transparência e Conformidade: A nova regulamentação incentiva a formalização de todos os contratos de aluguel com valores reais e o recolhimento correto do imposto, seja via Carnê-Leão para pessoas físicas ou por meio das obrigações acessórias para pessoas jurídicas. A maior transparência das operações imobiliárias, com o CIB como identificador único e o Sinter como plataforma de compartilhamento, dificultará práticas de sonegação e elisão fiscal [6].

Metodologia de Apuração do Valor de Referência

O artigo 256 da Lei Complementar Nº 214/2025 detalha os critérios para a apuração do valor de referência, que incluem:

Análise de preços praticados no mercado imobiliário: Considera transações comparáveis, localização, tipologia e características do imóvel.
Informações de administrações tributárias: Integra dados de municípios, Distrito Federal, estados e União.
Informações de serviços registrais e notariais: Dados primários fornecidos pelos cartórios sobre as operações imobiliárias.
Características do bem imóvel: Localização, tipologia, destinação, data, padrão e área de construção, entre outras [7].

O valor de referência será divulgado no Sinter para todos os imóveis que integram o CIB e será atualizado anualmente, buscando manter a aderência à realidade de mercado [8].

Direito de Impugnação

É importante ressaltar que o contribuinte terá o direito de impugnar o valor de referência apurado, por meio de procedimento específico. Essa garantia visa proteger os direitos dos proprietários e assegurar o devido processo legal, permitindo a correção de valores que não reflitam adequadamente a realidade de mercado [9].

Implicações Práticas e Recomendações para Contribuintes

A implementação da IN RFB Nº 2275/2025 exige uma postura proativa dos contribuintes, especialmente daqueles que possuem imóveis e auferem rendimentos de aluguel. As principais implicações práticas e recomendações são:

Formalização e Transparência: É fundamental formalizar todos os contratos de locação, registrando os valores reais praticados. A Receita Federal terá acesso a um volume de informações sem precedentes, tornando a subdeclaração de valores uma prática de alto risco.

Atenção ao Carnê-Leão: Para pessoas físicas que recebem aluguéis, o recolhimento mensal do Imposto de Renda via Carnê-Leão deve ser rigorosamente observado. A fiscalização será mais eficiente na identificação de omissões ou inconsistências.

Revisão de Portfólio e Estratégias: Proprietários de múltiplos imóveis e investidores devem revisar seus portfólios e estratégias de locação, considerando o impacto do valor de referência. A busca por planejamento tributário legal e eficiente, como a constituição de holdings familiares para gestão de bens imóveis, pode se tornar ainda mais relevante para otimizar a carga tributária sobre os aluguéis [10].

Acompanhamento do CIB e Sinter: É aconselhável que os contribuintes acompanhem as informações relacionadas ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e ao Sinter, buscando entender como seus imóveis estão sendo registrados e qual o valor de referência atribuído a eles.

Busca por Assessoria Especializada: Diante da complexidade e das novas regras, a busca por assessoria jurídica e contábil especializada é crucial. Profissionais qualificados poderão auxiliar na interpretação da normativa, no planejamento tributário e na defesa em caso de questionamentos por parte da Receita Federal.

Conclusão

A Instrução Normativa RFB Nº 2275/2025, em conjunto com a Lei Complementar Nº 214/2025, marca o início de uma nova era de transparência e controle nas operações imobiliárias no Brasil. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a integração dos serviços notariais e de registro ao Sinter, juntamente com a regulamentação do valor de referência, conferem à Receita Federal ferramentas poderosas para combater a sonegação e aprimorar a eficiência arrecadatória.

Para os contribuintes, isso significa a necessidade de maior conformidade e atenção às obrigações fiscais, especialmente no que se refere ao Imposto de Renda sobre aluguéis. A adaptação a este novo cenário, com a formalização das operações e o acompanhamento das informações disponibilizadas, será fundamental para evitar problemas com o fisco. A transparência, que antes era uma aspiração, torna-se agora uma realidade iminente no mercado imobiliário brasileiro.